6月24日，新宫地块还是被观宸的开发企业联合体们拿走了，甚至这一回连个竞争的对手都没来，底价成交。
可能有人会问，底价成交哪儿来的涨价？标题党了吧？
听我给您分析。
不是别人不想拿，是拿了也干不过建发与金茂，所以索性就没去。自打2023年建发来了新宫，在板块里就一直是大哥。
这么讲吧，我打车去新宫观宸的售楼处，附近的出租车师傅都会问我，是不是那个盖了特别大门楼子的新房项目。
在新宫，人家有两年多时间积累的口碑、有高品质的产品、有独一档的户型，关键是人家售楼处都快成了网红打卡地了。
新来的怎么跟这大哥拼刺刀？明摆着拼不过的。
也来说说为什么我说，二期东地块要涨价了。
如果我们认为观宸是一期，新拍下来的东地块我们就先简称为二期。一期西侧是槐房西路，车多路宽，而二期不临槐房西路。这点先记下一会儿有用。
观宸现在卖的怎么样？我简单给您说说。
111平米三居，西南角的8号楼1单元还有点房。有意思的是临槐房西路的2单元卖完了…怎么卖完的？临街单元均价大概也就是75000，便宜出奇迹，就卖完了。
111平米三居现在还有点房的一个是西南角8号楼的1单元，一个是东南角9号楼的2单元。
115平米左右的四居可能还有点低楼层，130多平米的四居已经卖完了。
150、165平米的四居户型，还有一个单元没推售，其他房源基本也无了，尤其是买5号楼的朋友我甚至认为占了大便宜。5号楼东侧是与二期地块相邻的街坊路，现在东地块成二期了~您想吧，街坊路谁弄？怎么弄？这不明摆着大利好么？
现在观宸项目网签的185套房显示，网签均价大约78000多、不到79000元/平米。
还记得我上边说的么？临槐房西路的房子卖得不贵，比如8号楼临槐房西路的2单元也就是75000左右。
所以问题来了，二期地块不临槐房西路，还有75000的房子么？我理解不可能有了。所以哪怕二期整盘就按照一期不临主路的房子做价格，最后的整盘均价也会上涨。
二期会做什么？这事儿我想跟大家聊聊。
首先，我们要去想一期什么户型卖的最好？我看到的情况是130多平米套均1000万的改善四居。
所以问题来了，二期还做这个户型么？我理解必须做，加大量做。哪个好卖做哪个，这事儿没毛病。
所以还搁那等一期130多平米四居清退的朋友们，跟业务员聊聊二期吧~
其次，有什么说什么。项目的111平米三居没有115平米四居流速快。
原因就是115平米四居是小洋房一梯两户，比111平米三居大板楼两梯两户，使用率更高。
所以，二期还会不会有111平米三居就不好说了。比如洋房还是115平米左右四居，剩下的直接就130多平米一期最好卖的面积段了。
所以，还在犹豫要不要上车观宸三居的朋友，我建议您该买就买吧，二期不一定有了。
最后，也说个有意思的事儿——泳池。
观宸的园林、水系、会所、户型、精装，都做得没啥可说的，四环8万均价独一档。然而，一期会所有泳池了…二期还有必要再弄一个么？
所以，二期如果没有泳池，用什么能让客户满意可能是个问题。毕竟天花乱坠的讲半天会所，没有一句我有泳池来的实惠~
当然，人家开发企业精明的很，要不然卖不出一期的成绩单，是不是？
所以，我自行猜测，假如二期没泳池，应该会有一期所没有的功能，但具体会是什么我不知道。然后，一期与二期地下联通，把通道做精致点，过通道去一期大家能游泳，回通道来二期有其他能享受的会所功能。
也主观的说两句。
第一句，观宸到我写稿子的6月24日晚，网签了185套房源，网签套数铁定是上半年丰台销冠。卖的牛掰不是我说的，网签说的。
第二句，观宸的建筑理念是风雅宋韵，教会了我僻帘杆、方格挂沓，确实让人长知识。所以，这大哥的二期还能教我什么？让人期待。
想第一时间了解观宸现有房源信息，二期产品信息，都可以私信小秘书：jiayefangtan29，备注“丰台”进我们的区域群一起交流~
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